Pusat Studi Hukum Properti Indonesia

Ikon

Just another WordPress.com weblog

Potensi Konflik Pengelolaan Rumah Susun

Potensi Konflik Pengelolaan Rumah Susun

Oleh : Tim PSHProperti

Program pemerintah membangun 10.000 menara rumah susun untuk rakyat kecil di seluruh Indonesia merupakan solusi yang cerdas dalam mengatasi kebutuhan perumahan bagi pekerja migran kelas menengah-bawah, mengingat keterbatasan dan mahalnya harga lahan tanah serta problem lalu lintas di beberapa kota yang berpenduduk padat saat ini.

Program dan niat baik pemerintah tersebut di atas sebaiknya disertai dengan kesiapan teknis dan pemahaman permasalahan yang baik pula dari para pelaksana kebijakan dalam hal ini Kementerian Perumahan Rakyat dan PEMDA. Ketidaksiapan teknis pemerintah dalam mengimplementasikan kebijakan dapat menjadi bomerang. Contoh aktual dapat kita lihat bagaimana kebijakan konversi minyak tanah ke gas elpiji membuat antrian panjang masyarakat pengguna minyak tanah dimana-mana serta memancing para spekulan turun gunung untuk menimbun stock yang tersedia akhirnya Pertamina turut sibuk menenangkan kepanikan masyarakat melalui media massa.

Kita tentunya sepakat bahwa tujuan akhir (goal) dari program 10.000 menara Rusun adalah bukan hanya sebatas penyediaanya, tetapi penciptaan tata kehidupan bermasyarakat yang berkualitas (aman, nyaman dan tertib) artinya faktor pengelolaan Rusun harus diantisipasi agar tidak menimbulkan masalah atau kekacauan dalam tata kehidupannya. Dapat dibayangkan 10.000 menara Rusun nantinya menjadi sentra-sentra kehidupan yang harmoni atau menjadi sentra-sentra kehidupan yang penuh konflik/masalah, tergantung bagaimana pengelolaannya.

Potensi Konflik

Proses pembangunan dan pengelolaan Rusun telah diatur dalam Undang-undang No. 16 tahun 1985 dan Peraturan Pemerintah No. 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun, walau disadari masih banyak hal yang perlu disempurnakan pada kedua aturan hukum tersebut di atas, agar tidak menjadi Bom waktu/potensi konflik bagi para penghuni Rusun, karena konflik atau persengketaan dalam pengelolaan Rusun dapat saja terjadi disebabkan oleh 2 (dua) hal yaitu:

1. Kekaburan/ketidakpastian aturan hukum karena terdapat kekosongan hukum (belum diatur) atau karena terdapat aturan yang multi tafsir, sehingga pihak-pihak yang berkepentingan menafsirkan sesuai kepentingannya masing-masing. Sebagai contoh:

a. Pasal 57 ayat 4 yang berbunyi: “Penyelenggara pembangunan wajib bertindak sebagai pengurus perhimpunan penghuni sementara sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni, dan membantu penyiapan terbentuknya perhimpunan penghuni yang sebenarnya dalam waktu yang secepatnya.”

Kata secepatnya tentunya tidak mempunyai kepastian hukum, potensi konfliknya adalah jika belum terbentuk Perhimpunan Penghuni (PP) definitif, penyelenggara pembangunan (Developer) masih menjadi Perhimpunan Penghuni Sementara (PPS) bagaimana pengaturan keuangannya? Seharusnya dibuat pembukuan keuangan yang terpisah antara Developer sebagai penyelenggara pembangunan dan developer sebagai PPS, selanjutnya apakah unit-unit Rusun yang belum laku terjual juga harus menanggung kewajiban yang sama dengan pemilik unit Rusun yang lain seperti pembayaran iuran pengelolaan (Servis Charge dan Singkin Fund) termasuk pajak (PBB)? Seharusnya ia karena Developer juga bertindak sebagai pemilik unit bagi unit-unit yang belum terjual dimana SHM Sarusun (Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun) telah terdaftar atas nama Developer, karena hal ini menyangkut biaya pengelolaan yang tidak kecil, jangan sampai para penghuni membayar sesuatu yang bukan kewajibannya demikian pula sebaliknya jangan sampai Developer menikmati sesuatu yang bukan haknya.

b. Masalah serah terima dari Developer sebagai PPS ke PP definitif belum diatur secara jelas dan tegas, sehingga sering kali terjadi konflik di dalam pelaksanaan serah terimanya.

2. Kesadaran para penghuni Rusun akan hak dan kewajibannya mengingat sistem kepemilikan Rusun berbeda dengan sistem kepemilikan rumah tunggal, dimana terdapat 2 (dua) kepemilikan:

a. Kepemilikan perseorangan yaitu unit Rusun dan

b. Kepemilikan bersama yaitu hak pemilik terhadap tanah bersama, benda bersama, dan bagian bersama yang dimiliki secara bersama-sama dengan pemilik lainnya sehingga konsekuensinya adalah dapat dinikmati bersama juga dirawat dan dibiayai secara bersama melalui iuran pengelolaan. Di dalam prakteknya cukup sulit untuk mengumpulkan iuran pengelolaan tersebut masyarakat menengah-bawah (makan aja susah apalagi bayar iuran), belum lagi untuk perbaikan-perbaikannya yang juga akan ditanggung oleh para pemilik secara bersama-sama (melalui Singkin Fund) jangan sampai terdapat persepsi semua biaya pengelolaan dan perbaikan-perbaikan itu merupakan tanggung jawab pemerintah!

Selain kesulitan penarikan biaya-biaya tersebut di atas ditambah dengan biaya utilitas (listrik, air dan telepon) juga struktur organisasi seperti perhimpunan penghuni dan badan pengelola tentunya satu masalah tersendiri dalam hal pembentukan dan pelaksanaan tugasnya karena kenyataannya untuk Rusun menengah-atas (apartemen) saja cukup sulit apalagi untuk Rusun menengah-bawah, karena bagaimanapun keberhasilan dalam pengelolaan Rusun tergantung para penghuninya. Maksudnya para penghuni Rusun dituntut suatu kesadaran kebersamaan, toleransi dan kedisiplinan dalam bermasyarakat di dalam Rusun yang kesemunya itu menyangkut budaya/karakter suatu masyarakat. Oleh karenanya kesiapan teknis, perangkat aturan-aturan (house rule) dan sosialisasi merupakan syarat mutlak sebelum pengoperasian Rusun-Rusun tersebut dilaksanakan. Jika tidak kita tinggal menunggu berita keributan, keonaran dan perselisihan di Rusun-Rusun tersebut, Naudzubillahminzalik semoga tidak terjadi.

Tinggalkan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

%d blogger menyukai ini: