Pusat Studi Hukum Properti Indonesia

Ikon

Just another WordPress.com weblog

SURAT KUASA MUTLAK

Apakah Kuasa dalam PPJB

termasuk dalam kategori Kuasa Mutlak?

Muh. Akram SH.,MHum*

Transaksi apartemen yang menggunakan sistem “Pre project selling“ atau penjualan sebelum proyek pembangunan properti dimulai telah menjadi model transaksi di Indonesia, namun sering dilupakan konsekwensi-konsekwensi yuridis di dalam pelaksanaannya. Untuk mencegah permasalahan dan tuntutan dikemudian hari maka patut dicermati beberapa tahapan yang dilakukan disertai dengan legal dokumennya.

Sebagai tahap awal transaksi pemesanan biasanya dilakukan pada saat Launching atau pameran perumahan dan konsumen membayar booking fee dengan konsekwensi hukum yaitu jika dalam waktu tertentu (biasanya 14 hari) ia tidak membayar uang muka (biasanya sebesar 20-30% dari harga jual ) maka booking fee nya hangus dan tidak dapat dikembalikan Untuk itu sangat penting diperhatikan bahasa kata-kata yang terdapat dalam surat pesanan ( booking fee letter ), haruslah jelas dan tegas agar tidak menimbulkan interpretasi ganda yang akan membuat perselisihan dikemudian hari.

Tahap berikutnya adalah Perjanjian Pengikatan Jual beli/ PPJB. Salah satu hal yang urgen diatur dalam PPJB ini adalah tentang serah terima. Untuk memberikan gambaran yang detil tentang klausula serah terima berikut salah satu contoh perjanjian yang memuat aturan tentang penyerahan fisik antara lain sebagai berikut;

1. Pihak Pertama wajib menyerahkan Satuan Unit kepada Pihak Kedua selambat-lambatnya dalam waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal peyelesaian pembangunan dan Izin Layak Huni atau Izin Penggunaan Bangunan (IPB) yang dibutuhkan telah diterbitkan oleh Gubernur.

2. Bilamana penyelesaian pembangunan dan Satuan Unit diselesaikan, serta Izin Layak Huni atau Izin Penggunaan Bangunan (IPB) telah diperoleh dari Gubernur dan Pihak Kedua telah memenuhi kewajibannya untuk melakukan seluruh pembayaran, yang telah jatuh tempo hingga saat penyerahan fisik dilakukan, maka penyerahan fisik Satuan Unit akan dilakukan oleh Pihak Pertama kepada Pihak Kedua.

3. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kalender sebelum penyerahan fisik tersebut dilakukan, Pihak Pertama berkewajiban untuk memberitahukan secara tertulis kepada Pihak Kedua bahwa Satuan Unit siap diserahkan, dan Pihak Kedua wajib menerima penyerahan tersebut sesuai waktu yang telah ditentukan dan pada saat itu pula wajib menandatangani Berita Acara Serah Terima atas Satuan Unit (selanjutnya disebut “Berita Acara Serah Terima/BAST”) dan apabila dalam 14 (empat belas) hari kalender terhitung sejak tanggal pemberitahuan dari Pihak Pertama kepada Pihak Kedua, Pihak Kedua dengan alasan apapun juga tidak melaksanakan penandatanganan Berita Acara Serah Terima tersebut, maka Pihak Kedua dianggap telah menyetujui bahwa tanggal serah terima yang tercantum dalam surat pemberitahuan yang dimaksud di atas dengan sendirinya berlaku sebagai tanggal serah terima dan memberi kuasa kepada Pihak Pertama untuk menandatangani Berita Acara Serah Terima yang dimaksud.

Yang menjadi persoalan apakah berdasarkan PPJB ini developer bisa mewakili konsumen untuk menandatangani sendiri penyerahan tersebut? Dengan kata lain apakah kuasa dalam PPJB tersebut tidak termasuk dalam kategori kuasa mutlak yang merupakan penyelundupan hukum?

Kuasa mutlak yang sering dijumpai dalam praktek hukum kita sebenarnya adalah penyelundupan hukum, karena undang-undang tidak membenarkan suatu kuasa dimana penerima kuasa dapat bertindak apa saja terhadap objek yang dikuasakan, seolah menjadi milik sendiri.

Dalam instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 tentang larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan hak atas tanah tidak dibenarkan. Disebutkan dalam bagian kedua instruksi tersebut sebagai berikut, a) Kuasa mutlak yang dimaksud dalam dictum pertama adalah yang di dalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa; b) Kuasa mutlak yang apda hakikatnya merupakan pemindahan hak atas tanah adalah kuasa mutlak yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang haknya.

Jadi merujuk pada definisi di atas berarti persetujuan pemberian kuasa oleh pembeli kepada developer untuk menandatangani BAST ketika pembeli berhalangan sebagaimana disebutkan dalam PPBJ tidak merupakan kuasa mutlak karena kuasa tersebut tidak memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menngunakan tanahnya, terlebih dalam instruksi menteri tersebut hanya larangan penggunaan kuasa mutlak sebagai pemindahan hak atas tanah. Jadi ketika developer menandatangani BAST dalam hal ini developer bertindak mewakili pembeli untuk melakukan serah terima akibat ketidakhadiran pembeli untuk melakukan penandatangan BAST tersebut setelah melalui tahap-tahap penyampaian surat pemberitahuan sebagaimana disebutkan dalam PPJB, hal tersebut adalah sah demi hukum karena telah disepakati sebelumnya oleh para pihak yang bertransaksi sesuai dengan asas “Pacta Sun Servanda”.

Selamat bertransaksi.

* Penulis adalah Ketua Litbang Pada Pusat Studi Hukum Properti Indonesia

Berikan Balasan

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s

Ikuti

Get every new post delivered to your Inbox.

%d blogger menyukai ini: